Table of Contents
Khi nhắc đến BOT, bạn sẽ nghĩ ngay đến trạm thu phí BOT. Thực tế, khái niệm BOT còn lớn hơn và đa dạng hơn nhiều. Nếu bạn muốn tìm hiểu về các loại hình đầu tư bất động sản, chắc chắn không thể bỏ qua BOT. Vậy BOT là gì? Ai nên đầu tư BOT? Cùng Dapitale tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé!
BOT là gì?
BOT (viết tắt của các từ tiếng Anh: Build – Operate – Transfer, có nghĩa là Xây dựng – Vận hành – Chuyển giao) là thuật ngữ chỉ phương thức đầu tư của Chính phủ dưới hình thức kêu gọi các công ty tư nhân bỏ vốn xây dựng trước thông qua hình thức đấu thầu (Buil), sau đó khau thác vận hành một thời gian (Operate). Sau khi hết thời hạn kinh doanh, nhà đầu tư chuyển giao (Transfer) cho Nhà nước để tiếp tục phát triển dự án.
Mô hình đầu tư BOT đã xuất hiện từ rất lâu ở các nước châu Á và các tiểu bang Hoa Kỳ. Nguồn vốn đầu tư BOT thường được đổ vào các quốc gia đang phát triển ổn định. Mục đích góp phần cải thiện, nâng cao cơ sở hạ tầng: Trạm thu phí BOT, đường cao tốc BOT, dự án xây dựng, nâng cấp các công trình cầu, đường…
Một trong những dự án BOT điển hình nhất là trạm thu phí. Đó là những trạm chốt được lập ra tại các tuyến đường thuộc dự án BOT. Trạm thu phí BOT có chức năng dùng để thu phí đường bộ đối với các phương tiện vận chuyển tham gia giao thông trên tuyến đường thuộc dự án đó.
Các phương thức đầu tư BOT là gì?
Hiện nay mô hình đầu tư BOT được vận hành theo 3 phương thức phổ biến như sau:
- Hợp đồng BOT: hợp đồng xây dựng – kinh doanh – chuyển giao. Là các công trình ký kết giữa cơ quan Nhà nước và các nhà đầu tư tư nhân. Công trình sau khi xây xong sẽ được kinh doanh trong một thời gian nhất định. Khi hết hạn, nhà đầu tư sẽ chuyển giao công trình không bồi hoàn chi Nhà nước sở tại.
- Hợp đồng BTO: là hình thức xây dựng – chuyển giao – kinh doanh. Là các dự án do Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư xây dựng. Sau khi xây dựng, nhà đầu tư tiến hành chuyển giao cho Nhà nước. Sau đó, Chính quyền nước sở tại cho phép nhà đầu tư kinh doanh trong một thời gian để hoàn vốn và thu lợi nhuận.
- Hợp đồng BT: là hợp đồng xây dựng – chuyển giao. Là hình thức đầu tư được ký kế giữa cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng. Sau khi xây xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình cho Nhà nước sở tại. Sau đó Nhà nước sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện công trình khác để hoàn vốn và thu lợi nhuận theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng BT. Đây là hình thức đầu tư được ưa chuộng hơ
Đặc điểm của các hợp đồng BOT là gì?
Đối tượng của hợp đồng BOT là các bất động sản, cơ sở hạ tầng
Đối tượng của các hợp đồng BOT hay hợp đồng BT là các công trình cơ sở hạ tầng lớn: trạm thu phí BOT, nhà máy, điện, nước, đường cao tốc, đường, hệ thống cấp thoát nước. Là các công trình do Nhà nước chịu trách nhiệm.
Quy trình phức tạp
Các dự án BOT đòi hỏi nhà đầu tư có nguồn vốn rất lớn lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Chính vì vậy, hợp đồng BOT hay BT cũng đòi hỏi khắt khe về quy trình chọn nhà đầu tư. Các nhà đầu tư BOT đòi hỏi đáp ứng đủ tiêu chuẩn quy trình công nghệ, nguồn vốn tài chính lớn để đảm bảo không gián đoạn tiến độ thi công, kinh doanh dự án; chất lượng giám sát công trình, bảo vệ nguồn tài nguyên và môi trường sống…
Bên cạnh đó, hợp đồng BOT còn gắn liền với một số hợp đồng khác như hợp đồng mua bán vật tư, hợp đồng thuê đất đai, hợp đồng bán sản phẩm dự án…
Hợp đồng BOT gắn liền với doanh nghiệp BOT
Theo quy định về hợp đồng BOT, hợp đồng BOT phải do chủ thể kinh doanh BOT tham gia tiến hành trên cơ sở các thỏa thuận trong hợp đồng BOT.
Theo quy định trên, nhà đầu tư nếu muốn tham gia vào các dự án BOT cần phải thành lập doanh nghiệp mới hoặc sử dụng doanh nghiệp đang tồn tại để tham gia dự án BOT.
Ngược lại, một dự án BOT sẽ trở nên vô nghĩa nếu không có sự tahm gia của doanh nghiệp dự án để thực hiện các quy định và cam kết trong hợp đồng BOT.
Nên đầu tư dự án BOT hay BT?
Sau một thời gian đổ hàng nghìn tỉ vào dự án BOT nhưng khả năng thu hồi vốn mất nhiều năm, các doanh nghiệp đầu tư BOT đang dần chuyển hướng sang đầu tư BT để tận dụng lợi nhuận hấp dẫn từ việc bán dự án.
Nguyên nhân chính gây ra sự dịch chuyển này xuất phát từ việc siết chặt quy định trong việc cấp phép quản lý, vận hành BOT của chính phủ. Điều này khiến các doanh nhiệp chuyển dần sang hướng đổi dự án để lấy đất hoàn vốn. Đầu tư BT trong vài năm trở lại đây tạo ra lợi nhuận hấp dẫn, tăng lãi suất cho nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Ngoài ra, đầu tư vào các dự án BT ít rủi ro hơn đầu tư BOT. Vì sau khi thực hiện xong dự án BT, nhà đầu tư ngay lập tức được Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất. Điều này đối lập với việc phải đợi mấy năm từ việc hoàn vốn vận hành BOT.
Về nguồn vốn đầu tư, hầu hết nhà đầu tư BOT thường vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án. Nếu khả năng hoàn vốn thấp thì sẽ không đủ trả lãi suất vay. Chưa kể gần đây có nhiều dự án BOT vấn đề quản lý gặp nhiều khó khăn.