Table of Contents
Hẳn rất nhiều người trong số quý vị đã, đang và sẽ đầu tư vào kênh đầu tư hấp dẫn nhất hiện nay: BẤT ĐỘNG SẢN.
Khoảng 80% các nhà đầu tư đã gặp rủi ro, bị mất tiền vì không nắm vững được những bí quyết đầu tư cần có. Qua 3 năm kinh nghiệm môi giới, 4 năm kinh nghiệm đầu tư bất động sản, cùng sự chia sẻ của một số người thầy, người anh trong ngành đầu tư. Dưới đây là những kinh nghiệm tôi đúc rút lại xin chia sẻ với quý vị về kênh đầu tư cực hấp dẫn này, để quý vị có thể GIỮ VỮNG NGUỒN VỐN, và quan trọng hơn nữa là THU ĐƯỢC LỢI NHUẬN cao:
Kinh nghiệm số 1: Đầu tư bất động sản có tính thanh khoản cao
Dù quý vị định đầu tư vào bất động sản ở trung tâm hay ven đô, nhà phố, chung cư, thổ cư, liền kề hay biệt thự thì tiêu chí đầu tiên đó là “tính thanh khoản”. Tính thanh khoản dứ án được hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt.
Giả sử sau khi quý vị mua loại bất động sản đó xong, câu hỏi đặt ra là: Ngay bây giờ, quý vị bán có người mua ngay bất động sản đó hay không? Có thể câu trả lời là không. Thậm chí quý vị cần tiền, bây giờ bán rẻ hơn 1 chút, có người mua ngay hay không? Có thể câu trả lời vẫn có thể là: Không có!
Đây là sai lầm rất lớn khiến nhiều người đang chôn tiền của mình tại Mê Linh, Quốc Oai, Sóc Sơn, Thạch Thất, Bắc Ninh, Hòa Bình (vì quá xa trung tâm)… hay các tài sản chung cư, liền kề góp vốn – đã dừng hoặc chậm tiến độ thi công, một số phân khúc bất động sản cao cấp khác…
Quý vị mua vào rất dễ và “thoát hàng” ra rất khó. Đặc biệt nếu quý vị định vay tiền ngân hàng, hay người quen để đầu tư, có thể rất lâu hoặc không biết đến bao giờ mới rút được tiền ra. Sau đó quý vị sẽ cảm thấy sốt ruột vì tài sản không tăng giá, hay bán không ai mua và hàng tháng vẫn phải chịu khoản lãi vay.
Chỉ đầu tư những tài sản này nếu quý vị thực sự rất rảnh rỗi về tiền mặt và có ý tưởng đầu tư dài hạn.
Ví dụ một gợi ý cho quý vị:
Bất động sản cách không quá xa trung tâm (hoặc nơi sầm uất) 3-10km thường có tính thanh khoản cao. Vậy tại sao là 3-10 km? Lý do là mọi người sẽ chấp nhận di chuyển trong khoảng cách này, sẽ mất từ 10-25 phút di chuyển, đây là nhu cầu tiêu dùng thực.
Khi nhắc đến bất động sản, thường có 2 nhu cầu cơ bản đó là đầu tư và tiêu dùng. Khi thị trường đi xuống, có thể nhu cầu đầu tư sẽ biến mất và chỉ còn nhu cầu tiêu dùng. Nếu quý vị mua bất động sản không quá xa nơi sầm uất thì dù thị trường đi xuống thì vẫn luôn có nhu cầu tiêu dùng và quý vị vẫn có thể bán được bất động sản của mình.
Nhiều người mất tiền hoặc đọng vốn hàng tỷ đồng một nguyên nhân chính là do mua bất động sản ở quá xa vị trí trung tâm, nơi không có nhu cầu tiêu dùng. Ngoài ra, một số bất động sản khác thì do giá quá cao, lại không phù hợp với nhiều người nên khi thị trường đi xuống, nó cũng mất luôn tính thanh khoản.
Do đó, câu hỏi đầu tiên trước khi mua một bất động sản, đó là: Tính thanh khoản của bất động sản đó có cao hay không? Hay: Nếu tôi cần tiền muốn bán ngay thì có ai mua không?
Kinh nghiệm số 2: Kiếm tiền ngay khi mua
Kiếm tiền ngay khi mua được hiểu là luôn mua thấp hơn giá trên thị trường. Sai lầm của hầu hết mọi người là thường mua BĐS bằng giá thị trường và hy vọng tương lai BĐS đó sẽ lên giá.
Đôi khi sau khi mua xong, có thể thị trường đi lên và quý vị kiếm thêm được tiền khi bán. Nhưng tư duy đầu tư thông minh là có lãi ngay khi mua. Nhờ tư duy này, quý vị có thể kiếm tiền cả khi thị trường đi lên và đi xuống. Với thị trường đi xuống, quý vị chọn khu vực thanh khoản,mua rẻ và bán cũng rẻ.
Ví dụ dễ hiểu như sau: Bất động sản có giá thị trường (hay giá mặt bằng chung) là 1 tỷ, quý vị mua được 800 triệu. Bất động sản có giá thị trường là 5 tỷ, quý vị mua được giá 4,2 tỷ. Bất động sản có giá thị trường là 10 tỷ, quý vị mua được giá 7 tỷ.
Vậy câu hỏi thứ 2, quý vị cần tự hỏi mình: Tôi có đang mua BĐS rẻ hơn giá thị trường hay không? (Hay: Tôi đang mua BĐS bằng giá thị trường và hi vọng?)
Kinh nghiệm số 3: Xét kỹ mối quan hệ giữa dòng tiền và lãi vốn
Nếu quý vị mua xong bất động sản, xây nhà lên và có người thuê ngay thì bất động sản đó được gọi là có dòng tiền. Nếu bất động sản quý vị gần trường học, bệnh viện, khu công nghiệp,… quý vị có thể kinh doanh buôn bán mà ra tiền ngay, nơi đó cũng được gọi là có dòng tiền.
Ngược lại, có rất nhiều nơi mà quý vị mua xong, xây nhà lên để cho thuê thì cũng không có “ma nào” đến thuê hay không kinh doanh được. Bất động sản đó được gọi là không có dòng tiền. Còn yếu tố lãi vốn ở đây được hiểu đơn giản là tiềm năng tăng giá của bất động sản này.
Có những vị trí bất động sản quý vị mua giá 40-45 triệu/m2 và sau 3-7 năm, BĐS này tăng hoặc giảm không đáng kể thành từ 35-50 triệu/m2. Cũng có những vị trí khác, quý vị mua giá 3 -10 triệu, sau 3-7 năm, nó tăng thành 20-50 triệu.
Ở những nơi đã phát triển rồi thì giá bất động sản thường sẽ tương đối ổn định. Còn ở những nơi đang phát triển, nơi đó sẽ tiếp tục được hưởng yếu tố lãi vốn thì câu hỏi đặt ra là quý vị sẽ chọn mua ở đâu?
Nếu quý vị chọn sai, đồng tiền của quý vị sẽ không sinh sôi nảy nở. Nhiều tài sản trong nội thành không còn yếu tố lãi vốn cao và ngược lại, có khá nhiều tài sản ở quá xa trung tâm không có yếu tố dòng tiền.
Chốt lại, lãi vốn và dòng tiền là 2 tiêu chí rất quan trọng quý vị nên xem xét kĩ trước khi đầu tư.
2 câu hỏi khác quý vị nên tự hỏi trước khi mua BĐS là: Bất động sản này có dòng tiền hay không? Hay: Bất động sản này có yếu tố lãi vốn cao hay thấp?
Kinh nghiệm số 4: Lỗi chạy trước đón đầu hạ tầng
Câu chuyện này đã từng xảy ra trước đây khi những tuyến cao tốc đầu tiên được khởi công xây dựng. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng bất động sản sẽ “ăn theo” hạ tầng này nhưng thực tế chỉ một số ít khu dân cư ở vị trí có thể kết nối trực tiếp lên đường cao tốc mới được hưởng lợi. Còn những vị trí mặc dù nhìn thấy đường cao tốc nhưng không có kết nối thậm chí còn bị giảm giá trị bất động sản.
Ví dụ thực tế khác là không phải bất kỳ vị trí nào trên tuyến metro cũng tăng giá, mà ở đây chỉ những bất động sản nằm ở vị trí gần trạm lên xuống của metro mới tạo nên sức hấp dẫn với các nhà đầu tư và có tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Vì vậy, câu hỏi số 4 dành cho quý vị là: Bất động sản này ở vị trí nào, có khả năng tăng giá hay không?
Kinh nghiệm số 5: Thời gian đầu tư & mức rủi ro chấp nhận?
Đây là một kinh nghiệm cực kì quan trọng, đó là mỗi bất động sản đầu cơ quý vị cũng phải lên kế hoạch THỜI GIAN, số tiền LÃI mà quý vị mong muốn khi đầu tư, mức rủi ro mà quý vị có thể chấp nhận. Nếu quá thời gian trên mà dòng tiền đang âm thì quý vị cũng nên mạnh mẽ CẮT LỖ NGAY khi cần thiết.
Khi quý vị tham gia thị trường ĐẦU CƠ thì rất hiếm có trường hợp 100% CHẮC CHẮN THẮNG, chính vị vậy quý vị hãy đưa ra mức thời gian cho dòng tiền của quý vị vào BĐS này (1 tháng, 2 tháng, 2 năm, 5 năm…) và Lợi nhuận quý vị mong muốn sau khi trừ đi lãi suất tiền gửi là bao nhiêu (500 triệu, 800 triệu, 1 tỷ, 5 tỷ……) Và ngay khi đạt được mức lợi nhuận này so với đồng vốn quý vị bỏ ra thì tôi khuyên quý vị nên Bán ngay BĐS đó để thu về vốn + Lợi nhuận mơ ước. Kể cả khi BĐS của quý vị có thể tăng thêm một chút thì mức độ rủi ro sau đó cho BĐS này lại quá cao.
Rất nhiều trường hợp nhà đầu cơ BĐS và tài chính sành sỏi đã bị rơi vào tình trạng này, cố tham thêm lợi nhuận để rồi khi thị trường bất động sản đi xuống và cuối cùng mất đi rất nhiều.
Cũng thêm một lưu ý nữa, khi đã quá thời gian trong kế hoạch đầu cơ BĐS mà dòng tiền của quý vị đang âm, quý vị nên MẠNH MẼ CẮT LỖ để có thể tìm kiếm một ván bài mới, đừng nên quá cố chờ đợi để rồi cuối cùng nguồn vốn của quý vị bị thâm hụt sâu thậm chí mất trắng hoặc âm…
Và các câu hỏi sau đây quý vị cần trả lời khi ĐẦU CƠ/ ĐẦU TƯ BĐS là: Thời gian quý vị tham gia Đầu tư/ đầu cơ là bao lâu? Lợi nhuận quý vị mong muốn là bao nhiêu? Rủi ro quý vị có thể chấp nhận?
Kinh nghiệm số 6: Chuẩn về mặt pháp lý
Một số BĐS có pháp lý không chuẩn: Ví dụ bất động sản chưa có sổ đỏ hoặc chưa chắc đã làm được. Trong quá trình giao dịch, quý vị được chủ nhà, chủ đất hay chủ đầu tư hứa rằng: “Quý vị hãy yên tâm, chúng tôi sẽ làm sổ đỏ cho quý vị”… Và sau khi quý vị đặt cọc 1 khoản tiền lớn hoặc thanh toán xong sau đó không ra được sổ đỏ hoặc có thể xảy ra tranh chấp, kiện tụng… Đây cũng là rủi ro sẽ khiến quý vị mất tiền.
Vì vậy quý vị cần nhớ: Luôn kiểm tra kỹ thông tin pháp lý tài sản hoặc có thể quý vị nhờ những người am hiểu về bất động sản có kinh nghiệm, uy tín…. kiểm tra trước khi tiến hành giao dịch đặt cọc hay mua bán.
Câu hỏi quý vị nên tự hỏi khi mua BĐS: Tình trạng pháp lý của bất động sản này như thế nào?
Kinh nghiệm số 7: Hạ tầng & dịch vụ – Không gian & phong thủy
Ví dụ: Quý vị mua bất động sản xong mà không để ý là có thể đi ra chợ mất 5km, đi uống café mất 3km, lên bệnh viện mất 30km, con đi học mất 15km…
Hoặc điện và nước thường xuyên bị mất, xung quanh không có cây cối, công viên, hạ tầng hay bị ngập lụt, không có khuôn viên cho trẻ con, chất lượng xây dựng kém, chi phí dịch vụ cao,… Hay gần nhà lại có mồ mả, miếu mạo, đình chùa, trộm cắp, nghiện hút, cave,… Nhiều người đã mua BĐS chỉ vì yếu tố rẻ, vừa tiền… mà lại bỏ qua yếu tố này.
Vì vậy, câu hỏi số 7 dành cho quý vị là: Bất động sản này có hạ tầng và dịch vụ, không gian và phong thủy như thế nào?
NHƯ VẬY, 7 TƯ DUY ĐÚNG TRƯỚC KHI QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BĐS DÀNH CHO QUÝ VỊ LÀ:
- Tính thanh khoản của BĐS
- Kiếm tiền ngay khi mua
- Lãi vốn và Dòng tiền
- Lỗi chạy trước đón đầu hạ tầng
- Kế hoạch thời gian chi tiết
- Thủ tục – Pháp lý
- Hạ tầng & Dịch vụ – Không gian & Phong thủy
Quý vị cũng đừng quên đầu tư vào kiến thức trước khi đầu tư BĐS vì dù làm bất cứ lĩnh vực gì quý vị cần có hiểu biết sâu sắc về nó.
Hãy sử dụng bất động sản đế giúp mình trở nên giàu có! Chúc quý vị luôn thịnh vượng và thành công!